Nebenkosten beim Immobilienkauf nicht vergessen

Warum Nebenkosten so wichtig sind

Beim Immobilienkauf denken viele zunächst nur an den Kaufpreis. Doch die Nebenkosten können erheblich zu Buche schlagen und machen oft 10-15% des Kaufpreises aus. Eine genaue Planung ist daher unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.

1. Kaufnebenkosten im Überblick

Die wichtigsten Kostenpunkte

Folgende Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an:

• Grunderwerbsteuer (3,5% - 6,5%)
• Notar- und Grundbuchkosten (1,5% - 2%)
• Maklercourtage (3,57% - 7,14%)
• Finanzierungsnebenkosten
• Gutachterkosten
• Versicherungen

2. Grunderwerbsteuer

Höhe nach Bundesländern

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland:

• Bayern, Sachsen: 3,5%
• Hamburg, Hessen: 4,5%
• Baden-Württemberg: 5,0%
• Berlin, Brandenburg: 6,0%
• NRW, Schleswig-Holstein: 6,5%

Fälligkeit und Zahlung

Die Grunderwerbsteuer wird etwa 2-4 Wochen nach dem Notartermin fällig und muss vor der Eigentumsumschreibung bezahlt werden.

3. Notar- und Grundbuchkosten

Notarkosten

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und betragen etwa 1-1,5% des Kaufpreises:

• Beurkundung des Kaufvertrags
• Vollzug der Eigentumsumschreibung
• Grundschuldbestellung für die Bank
• Beglaubigungen und Bescheinigungen

Grundbuchkosten

Für die Eintragung ins Grundbuch fallen zusätzlich etwa 0,5% des Kaufpreises an:

• Eigentumsumschreibung
• Grundschuldeintragung
• Löschung alter Grundschulden

4. Maklercourtage

Neue Regelungen seit 2020

Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip:

• Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerkosten
• Maximale Gesamtcourtage: 7,14% (inkl. MwSt.)
• Käufer zahlt maximal 50% der Courtage
• Ohne Makler entstehen keine Courtage-Kosten

Regionale Unterschiede

• Berlin, Brandenburg: 7,14% (geteilt)
• Hamburg, Hessen: 5,95% (geteilt)
• Bayern, Baden-Württemberg: 3,57% - 7,14%

5. Finanzierungsnebenkosten

Bankgebühren

Bei der Finanzierung fallen zusätzliche Kosten an:

• Bereitstellungszinsen (nach 6-12 Monaten)
• Schätzkosten für die Immobilie (300-1.500€)
• Bearbeitungsgebühren (oft verhandelbar)
• Kontoführungsgebühren

Versicherungen

Empfohlene Versicherungen ab Eigentumsübergang:

• Wohngebäudeversicherung: Pflicht bei Finanzierung
• Hausratversicherung: Schutz des Inventars
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Bei Vermietung
• Restschuldversicherung: Freiwillig, aber teuer

6. Zusätzliche Kosten

Gutachten und Prüfungen

Für eine fundierte Kaufentscheidung empfohlene Gutachten:

• Baugutachten: 500-1.500€
• Energieausweis: 100-500€
• Verkehrswertgutachten: 1.000-2.000€
• Bodenanalyse: Bei Altlasten-Verdacht

Modernisierungs- und Renovierungskosten

Oft unterschätzte Kosten nach dem Kauf:

• Sofortige Renovierungsarbeiten
• Modernisierung der Heizung
• Neue Küche und Badezimmer
• Fußbodenbeläge und Malerarbeiten

7. Umzugskosten

Umzugsunternehmen vs. Eigenleistung

Kalkulieren Sie die Umzugskosten mit ein:

• Professioneller Umzug: 800-2.500€
• Eigenleistung: Fahrzeugmiete, Helfer, Material
• Zusatzkosten: Verpackungsmaterial, Versicherung
• Ummeldungen: Meist kostenfrei

8. Laufende Kosten nach dem Kauf

Betriebskosten

Regelmäßige Kosten als Eigentümer:

• Hausgeld bei Eigentumswohnungen
• Grundsteuer
• Müllabfuhr und Abwasser
• Strom, Gas, Wasser
• Internet und Telefon

Instandhaltungsrücklage

Planen Sie für langfristige Instandhaltung:

• Etwa 1-2€ pro m² Wohnfläche monatlich
• Für größere Reparaturen und Sanierungen
• Dach, Fassade, Heizung, Fenster

9. Steuerliche Aspekte

Absetzbare Kosten

Einige Nebenkosten können steuerlich geltend gemacht werden:

• Bei vermieteten Objekten als Werbungskosten
• Handwerkerleistungen (20% der Lohnkosten)
• Haushaltsnahe Dienstleistungen
• Zinsen für das Darlehen (bei Vermietung)

10. Kostenrechner und Budgetplanung

Beispielrechnung

Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 400.000€:

• Grunderwerbsteuer (6%): 24.000€
• Notar/Grundbuch (2%): 8.000€
• Makler (3,57%): 14.280€
• Sonstige Kosten: 3.000€
• Gesamt: 49.280€ (12,3%)

Finanzierungstipp

Die Nebenkosten sollten idealerweise aus Eigenkapital finanziert werden, da eine Vollfinanzierung teurer ist.

Fazit: Vollständige Kostenplanung ist entscheidend

Eine realistische Planung aller Nebenkosten ist essentiell für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung. Unterschätzen Sie diese Kosten nicht und planen Sie einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.